极速飞艇网页计划
訂閱 Subscribe
訂閱郵件推送獲取我們最新的更新
Get email notification while we do updates
您的郵箱地址
Email Address
提交 Submit

首頁 > 研究中心 > 房地產金融研究中心

Home > Research Center > 房地產金融研究中心

研究中心簡介

ResarchCenter Introduction

房地產金融研究中心

為國家房地產市場和房地產金融發展提供全面、系統、深入、可持續的研究報告,從事住宅數據指數研究,包括房價、租金特征價格指數,房價情緒指數等;從事房地產金融研究,包括房貸壓力測試,資產證券化、REITs,房地產與系統性風險關系研究;從事住房政策跨國比較及房地產長效機制研究。

最近動態

Recent Development

我國系統性金融風險與房地產市場的關聯、傳染途徑及對策

評論 蔡真 2018年10月30日


本文首先闡述了當前我國防范系統性金融風險的重大意義,其次從理論視角和我國實際闡明了房地產市場應成為系統性金融風險重要監測領域的原因,并從房地產部門與銀行體系的關聯性、房地產部門與地方政府債務的關聯性以及高房價已形成資本外逃壓力三個方面進行了深入分析,說明了我國系統性金融風險與房地產市場存在密切關聯。最后,探討了我國系統性金融風險經由房地產市場傳染的三種途徑,并提出了由表及里防范該風險的對策建議。

一、當前我國防范系統性金融風險的重大意義

防范化解系統性金融風險已經成為當前我國經濟工作的重中之重。這一政策基調從2017年開始明顯加強:2017年7月召開的第五次全國金融工作會議與前四次不同,其主題不再是改革、發展,而是防范金融風險、服務實體經濟。2017年10月18日在北京召開了舉世矚目的中國共產黨第十九次全國代表大會,在黨的十九大報告中有九處提及“風險”,直接與經濟金融相關的有兩處,其中一處出現在報告第四部分:“從現在到二〇二〇年,是全面建成小康社會決勝期……突出抓重點、補短板、強弱項,特別是要堅決打好防范化解重大風險、精準脫貧、污染防治的攻堅戰”。2017年底召開的中央經濟工作會議再一次強調“三大攻堅戰”,而防范化解重大風險位于“三大攻堅戰”之首。

宏觀經濟運行的規律一般遵循平穩化過程,除非在遇到危機的時候GDP增長率才會超出原來的波動率范圍;而危機發生之前往往伴隨著經濟的結構性減速,如日本“土地神話”破滅前,其GDP增長率由上世紀60~70年代的10%以上降低至80年代的4~8%的區間。我國經濟目前進入“三期疊加”的“新常態”,諸多跡象表明增長引擎的動力越來越不足:人口紅利窗口的關閉意味著潛在產出面臨“天花板”;逆全球化沖擊阻塞外需引擎的發動;城市化進程面臨地方政府債務風險;等等。換句話說,我國經濟正在逼近增長路徑的穩態。如果未能意識到這一點,在宏觀管理中采取了激進的總需求刺激措施,那么未來就很可能會收到等量或更甚的負反饋。而如果理解了這一點,也就理解了我國防范系統性金融風險的重大意義,即要使經濟在增長的拐點之處保持連續可導的狀態,防止經濟跌入危機的深淵;否則,我國未來經濟增長的平臺就會降低,甚至有可能出現類似日本“失去的三十年”的后果。

評論內容詳見附件


全文
收起

進一步擴大金融開放 更好服務經濟轉型

評論 蔡真 2018年10月30日

2018年8月30日廣州市金融工作局印發了《關于廣州擴大金融對外開放提高金融國際化水平的實施意見》,廣州成為國內首個針對金融開放出臺專項政策的城市。

一、廣州擴大金融開放的三大亮點

1、全面而深入的開放

范圍方面,《實施意見》涉及的金融開放領域涵蓋銀行、證券公司、基金公司、期貨公司、保險公司幾乎所有傳統金融機構,應該說是一次全面的開放。深度方面,一是大幅放開外資機構持股比例限制,包括取消銀行和金融資產管理公司的外資持股比例限制,三年后取消證券公司、基金公司等機構的外資持股比例限制,這意味著外資機構由財務投資人上升為戰略投資人;二是擴大外資機構的業務范圍,銀行方面允許通過設立金融資產管理公司從事理財業務,證券公司方面則允許從事經紀、咨詢業務,這意味著外資機構在業務上獲得更加有利的競爭地位。

2、創新業務的先行先試

《實施意見》強調了創新業務的先行先試,主要依托廣州市綠色金融改革創新試驗區和廣東自貿區南沙新區片區這兩個創新平臺,重點在綠色金融、人民幣跨境業務等領域開展先行先試。截至7月末,南沙自貿區內跨境人民幣貸款備案金額達61.69億元,跨境人民幣資金集中運營446.92億元;綠色金融改革試驗區區內機構開發綠色信貸產品53個,綠色信貸余額110.78億元,發行綠色企業債、金融債124億元。

3、注重金融與經濟的深度融合

金融是實體經濟的血脈,除此之外金融還可通過風險管理和激勵機制更好地促進實體經濟的發展。《實施意見》特別注重金融對經濟創新活動的支持以及兩者的深度融合。具體表現在鼓勵外資參與廣州的資本市場建設,通過天使、創投、PE基金等方式參與企業上市培育及并購活動,鼓勵外資機構在金融科技以及金融安全領域開展合作。

二、廣州擴大金融開放的意義

1、深化供給側改革、服務經濟轉型的內在要求

當前我國經濟處于三期疊加狀態,迫切需要深化供給側改革實現新舊動能的轉換。具體講,經濟發展已由過去的工業經濟向服務經濟、城市經濟轉型,也由追趕型經濟向創新型經濟過渡。從金融服務實體經濟的角度,金融功能應由過去的提供融資功能為主向提供風險管理、激勵機制為主轉型;金融產品方面則應由批發性金融向零售金融轉型,由債權產品向股權產品轉型。與此同時,居民財富的日益增長對財富管理、保險產品提出了更多、更新的需求。外資機構在資產管理、財富規劃、保險籌劃方面都具有豐富的經驗,毫無疑問,通過擴大金融開放可以促進國內金融機構在這些方面習得更好經驗,從而促進經濟轉型。

2、共建粵港澳大灣區、更好服務“一帶一路”戰略

當前逆全球化和貿易保護主義有明顯抬頭之勢,中國的“一帶一路”戰略正成為新一輪全球化重要引擎,也是中國對外開放的總綱領。廣州市粵港澳大灣區建設中的重要一極,而粵港澳大灣區是海上絲綢之路的橋頭堡,廣州利用好粵港澳的金融優勢,進一步擴大金融開放對“一帶一路”建設具有重要意義:一方面,以“互聯互通”為目標的基礎設施建設需要大量的金融支持,金融開放有利于市場規模擴大,更好支持實體經濟;另一方面,“一帶一路”戰略是人民幣國際化的重要載體,人民幣國際化除了要使人民幣在國際貿易計價和結算中占據重要地位,更重要地需要其發揮國際儲備功能,而金融市場的強大則為人民幣回流和國際儲備功能的發揮奠定基礎。從這個意義上講,擴大金融開放是中國對外開放戰略中的重要一環。

3、應對中美貿易戰的重要抓手

當前中美貿易戰正處于焦灼狀態。美國發動貿易戰的目的主要有兩點:一是通過對外加征關稅對內減稅希望達到制造業回流的目的,二是以貿易戰為籌碼要挾中國開放金融、知識產權等美國優勢產業。就第一點而言,在目前全球價值鏈體系下美國恐怕很難達到自身目標,但對中國的產業競爭優勢確實打來重大打擊,而這為美國實現第二點戰略目標提供了可能。中國自2009年以來服務貿易呈趨勢性逆差態勢,其中保險和專利權使用費是排名第3和第4的逆差項目。中國與其被動接受開放,不如采取更主動的姿態,向更多國家、更多細分領域開放,通過它們之間的競爭一方面獲得服務價格優勢,另一方面習得金融領域的寶貴經驗。

三、擴大金融開放的影響

金融業的進一步擴大開放,將對中國的金融體系產生深遠影響。一方面,通過引進國外金融行業參與者可以豐富和優化中國金融市場結構。倒逼國內金融機構不斷提升自身競爭能力和改善自身技術水平。中國金融機構通過深入學習境外機夠先進的技術和管理經驗,將進一步提升我國金融服務效率和綜合實力,最終達到健全金融市場競爭機制,提高金融發展水平的目的。

另一方面,從短期看外資機構的擴大進入使得人才、客戶等金融資源方面的競爭更加激烈。在這一過程中,中國現存的金融制度和體系可能面臨一定的沖擊,因而金融系統性的問題值得關注。此外,為避免各地在金融中心爭奪戰中采用“以鄰為壑”政策,頂層設計應予以關注。 


全文
收起

美國金融體系如何支持住房租賃市場

論文 蔡真 2018年10月23日

作者:董云云,蔡真

一、美國住房租賃市場的金融體系

(一)私募股權投資工具(private equity vehicles)

房地產領域的私募股權又稱為私募股權房地產基金(private equity real estate fund,PERE fund),它一直以來都是創造和保持美國中低收入家庭住房可負擔性的重要力量。PERE基金是指通過非公開方式,面向少數高凈值客戶或機構投資者募集資金而設立的,以房地產為投資對象,從事房地產的收購、開發、管理和營銷以獲得收入的集合投資制度,追求的是穩定連續的投資收益。需要注意的是,PERE的大部分活動都是針對私人持有的房地產的收購和開發。房地產企業或其他企業通過私募股權投資工具獲得資本,然后獲取和修繕租賃住房, 并保證租賃住房對“地區收入中位數”(Area Median Icome,AMI)的80%~100%的家庭是可負擔的。私募股權基金的主要目標是通過操作層面的親為管理(hands-on management,基金積極介入被投企業管理)來創造和提高價值。

PERE基金能夠吸引大量資金來促進住房租賃市場發展的原因在于:第一,PERE基金直接擁有所投房產的股權。直接所有權可以更大程度地控制投資方向以及資產管理活動,能夠更好地實現投資策略和投資目標,使投資者獲得高于一般市場層面的收益。第二,PERE基金的價值創造和利益重組。PERE基金管理人通過對所投房地產項目進行重新包裝,比如對所投資租賃住房進行修繕或者達到精裝修等,以達到提升租賃住房價值。還可以將不同的房地產項目重新打包銷售,或者是對某一項目按比例分拆銷售或出租。分拆后的價值會高于原先的價值。第三,PERE基金的回報率與固定收益和股票市場的相關性很低,波動性較低。第四,靈活便捷的退出方式。投資者既可以將所投房地產銷售完畢清盤退出,也可以將資產在非公開市場轉讓給其他投資者。

(二)房地產投資信托基金(real eatate investment trusts, RETIs)

RETIs是美國國會于1960年為小規模投資者投資于創收商業、工業以及住宅地產的一種投資工具,RETIs為房地產開發商或者說租賃住房運營商提供了長期的融資機制。而住宅RETIs是RETIs的一種創新方式,是為了鼓勵機構投資者投資住宅地產,達到增加住宅市場的租賃供給的目的。住房租賃RETIs是一種以發行股票或收益憑證的方式,匯集投資者資金,由專業管理機構對租賃物業進行專業化管理獲得投資收益。美國住房租賃市場的快速發展與RETIs的發展密不可分。住宅RETIs于20世紀90年代在美國開始發展起來,截至2018年4月30日,美國住宅RETIs總市值達到1394.36億美元,數量達到22只,占RETIs市場總市值的13.92%,是美國第二大RETI行業。美國住宅RETIs主要投向公寓市場,這為租戶提供了高質量的住宅地產。

美國發達的上市流通制度是RETIs成功的主要因素,其中很重要的一方面表現在RETIs的證券流通性上。美國主要是公司制RETIs,即RETIs本身是公司制實體,上市流通的收益憑證是公司制實體的股票,因此RETIs作為一種直接投資于房地產或通過抵押貸款間接投資于房地產的證券形式存在,通常可以像股票一樣在主要證券交易所交易,RETIs給投資者提供了極具流動性的房地產投資方式。由于上市流通帶來的小額、可轉讓的特點,可以匯集眾多的投資者, 這就為RETIs的規模擴張打下了基礎。美國大批的公寓運營商在上世紀90年代開始大規模上市RETIs融資,三家最大的公寓運營商MMA(Mid America Apartments)、AVB(Avalonbay Communities,Inc.)和EQR(Equity Resident)于1994年前后以RETI上市融資,從而實現了在管公寓數量的高速增長。

美國針對RETIs的稅收優惠政策是促進公寓RETIs快速擴張的重要因素。這主要表現在持有運營階段,RETIs公司若將每年盈余的絕大部分以現金紅利的方式分配給投資者(通常是90%),就不需要繳納企業所得稅;投資者若以個人不動產入股RETIs公司的方式獲得受益憑證,稅法也不做稅收處理,但是當投資者將受益憑證變現就需要繳稅,這避免了對RETIs公司和股東的雙重課稅等。表1為美國RETIs的稅收政策。

 1.jpg

(三)低于市場利率的債務基金(below-market debt funds)

當地公共機構、基金會、社區發展金融機構以及金融機構等將低于市場利率的債務基金提供給房地產開發商, 房地產開發商只需要承擔低于市場利率的貸款成本, 就可以獲取和開發土地、修繕已有的房產以及開發相關的基礎設施, 特別是開發多住戶家庭住房和吋負擔性住房。低于市場利率的債務基金直接或者間接通過社區發展金融機構(Community Development Financial Institution,CDFIs)獲得貸款。這些基金以低息貸款的形式,將政府和基金會的資金與金融機構(主要是銀行和保險公司)的傳統債務結合。政府和基金會資金對于傳統債務來說代表了一種信用增強, 即可以促使貸款產品支持一些風險較高的活動以及增加對借款方原先不可能的有利條款。低于市場利率的債務基金不僅可以讓經濟適用房的開發商在激烈競爭的租賃市場上生存,填補了美國融資系統的一個重要空白,還可以給經濟適用房開發商提供持續的資金,因為這些基金通常是循環的,也就是說設立低于市場的債務資金可以在償還之前的貸款時發放新的貸款。

二、對中國的啟示意義

美國金融體系對住房租賃市場的強大支持是市場發展的關鍵,從文章所述三種產品來看對中國具有以下借鑒意義:

第一,對住房租賃市場的金融支持可適當應用政策性金融工具,比如低于市場利率的債務基金。就租賃市場的服務對象而言大部分是中低收入家庭,具有一定的公共產品屬性,因此可考慮政策性金融的支持。

第二,機構投資者發揮著重要的作用。由于大部分的租賃住宅集中在大都市區,租金較高,這就需要規模化經營的機構投資者;在融資方面,證券化以及上市交易是幫助機構投資者募集大規模資金的重要制度安排。NAREIT的研究表明,公開交易的股權RETIs相對于PERE基金提供了更為客觀的投資回報溢價以及其他公開市場所具有的流動性、透明度與可監控的特性;并且公開交易的股權RETIs在長期內表現優于核心、增值和機會基金,經歷了更強的牛市,能夠從經濟低迷中快速回復,而且與PERE基金相比,平均費用和支出都更低。

第三,稅收優惠是租賃住宅證券化過程中的關鍵。一方面,在RETIs設立和終止過程中,不動產資產重組導致的土地增值稅、契稅、所得稅成為發起人的巨大負擔;另一方面,RETIs對于投資人而言是一個通道,其產生收益的源頭與RETIs是統一稅源,存在重復收稅的問題。

綜上所述,加大金融支持促進住宅租賃市場發展的重點在于解決現金流不匹配和收益率過低的問題,證券化是解決之道;當前我國住宅租賃市場證券化的主要障礙包括雙重收稅、流通性差等。此外、為達到避免“炒房”的目的,運營收益的強制分紅比例也是不可或缺的。


董云云,系中國社會科學院研究生院

蔡真,系國家金融與發展實驗室高級研究員


全文
收起

關于租金上漲的四個錯誤認識和一個可能的正確判斷

評論 蔡真 2018年10月22日

北京租賃市場租金跳漲的根源可能是市場壟斷所致,不應將板子打在長租公寓這一發展模式以及相關的金融手段上。租售并舉是房地產市場長效機制的重要內容,長租公寓依然是應該堅持發展方向;對于市場壟斷導致的問題,應采取相關的管制措施。

 一、關于租金上漲的四個錯誤認識

(一)租金收益率低,租金就該補漲

對于當前住房租金的快速上漲,一種觀點認為:“租金收益率低,租金就該補漲”。支撐這一觀點的依據之一:從機會成本的角度看,租金收益率低于貸款利率,住宅投資者是虧本的,所以租金有補漲的內在要求。這一論據的錯誤之處在于:住宅投資的收益除了來自于租金,還有一部分來自于房價上漲的資本利得。實際上,住宅投資者近年來不僅沒有虧損,而且賺得盆滿缽滿,這其中主要來自后者。支撐這一觀點的另一依據是將住房與股票類比:房價是租金的未來貼現,股價是公司盈利的的未來貼現;當股價不漲時公司會增加分紅從而使得人們對公司未來預期看好,從而導致股價上漲;房價也是同樣道理。這一論述的前半部分沒錯,房價確實是租金的未來貼現;但是后半部分租房租金和公司分紅不可類比。租金是住房的直接消費,分紅是公司盈利的一部分,而盈利又是公司生產行為的結果。前者在完全競爭條件下需要租戶和房東協商決定租金,不是說漲就能漲的;后者可以通過應用會計準則改變盈利,還可以增加分紅在盈利中的比例,從而達到影響股價的目的。

綜上,租賃市場相對于買賣市場是一個比較獨立的市場,租金收益率低并不會內在的要求租金上漲;相反,在當前房價被管控的條件下,那些將住房空置的投資者會將其拿出來出租以彌補投資收益,這一過程會使租金下降,進而帶動房價更大幅度的下降,從而使得租金收益率上升。

持有“租金收益率低,租金就該補漲”的觀點不僅是錯誤的,而且是危險的。如果依照論據一,難道應該降低貸款利率至租金收益率以下嗎?姑且不論會不會帶來租賃市場的繁榮,恐怕在繁榮之前房價就要先漲起來。持有論據二的大部分是開發商,恐怕他們希望現在分子漲起來后,再以分數值回歸歷史水平為理由,證明房價更大程度上漲是合理的。

(二)資本推動租金價格上漲

“資本推動租金價格上漲”這一觀點主要針對長租公寓發行資產證券化產品以及租客的租金消費貸款業務。

認為“資產證券化(ABS)推高租金”的理由是:資產證券化是一種融資手段,長租公寓運營商拿著融資資金大肆收購房源,從而導致租金上漲。證券化是一種融資手段沒錯,但應注意它與資本化有本質區別:資本化過程是企業拿到資本市場的融資進行擴大再生產,產生更多的剩余價值,融資的利息則是對剩余價值的分割。證券化是以取得資產未來受益權為前提,并將未來現金流折現到當期進行融資的過程。長租公寓ABS在發行前,運營商已經取得原始房東的出租權,同時也相應地和房東約定了收益支付方式;運營商將住房出租給租客在后,同時將租客未來租金現金流證券化。理論上講這一過程沒有資本擴張,所以證券化的最初產品被稱為“過手證券”,資金融出方要求的利息實際上是提供期限錯配所要求的服務費補償。證券化過程既然沒有資本擴張,也就無從談起“資本推高租金”。當然,如果證券化產品進行了結構化處理,運營商是有推高租金動機的,其原因是:運營商持有的是劣后檔,它承擔著租客不支付房租的風險,而提升房租是減少風險的應對手段之一。

認為“租金消費貸款推高租金”的理由是:消費貸款存在利息和服務費,這部分費用最終還是要轉嫁到租客頭上。這種說法的邏輯沒錯,但利息及服務費的存在是合理的:因為運營商希望從租客收取的現金流與付給房東的現金流在期限和規模上匹配,而租客不能提供年付租金的情況大量存在,于是銀行或網貸平臺基于租客的信用提供了分期服務,對這種服務收取利息及費用自然是合理的。問題的關鍵在于這一過程是否存在掠奪性貸款的情況,從金融消費者保護的角度看包括兩個核心要素:第一,利率是否過高,超過了政策規定和租客的可承受水平,目前行業利率(包括服務費)在5%-15%之間,這一水平基本合理;第二,是否進行信息披露并與租客充分協商,從目前來看這是問題的主要癥結,大部分租客是在不知情或者是在被誘導的情況下產生了租金消費貸款。

(三)長租公寓是租金上漲主謀

此次房租大幅上漲長租公寓被認為是主謀。在完全競爭條件下這一命題并不成立:首先,租客面對不止一家的運營商和眾多的散戶房東有選擇權,租金不是說漲就能漲的;其次,在運營商并沒有囤房的動力,它面臨三方面的成本:其一,房東的租金不能斷,如果空置時間越長則成本越高;其二,運營商投入的裝修成本和人工成本需要盡快收回;其三,如果發行了證券化產品還需支付利息成本。

在現實中,一些中介利用租金收益權轉移不清晰,租金消費貸款缺乏賬戶監管的漏洞,大肆收購房源擴張業務,甚至出現空置與租金倒掛等現象。這不可避免地助推了租金上漲,當然自己也難免覆滅的命運。

 (四)供需失衡所致

這一觀點包括兩個論據:一是從長期看北京作為特大城市存在人口凈流入壓力,租賃缺口導致房租上漲;二是大學生畢業的季節性因素導致租金上漲。

支撐第一種觀點的論據是:北京全市住宅存量約750萬套,共計1600萬間,對應于接近2200萬的常住人口,缺口顯著。這里須特別注意的是:經濟學的大量分析都是在邊際上展開的,缺口擴大,租金價格上漲;缺口縮小,租金價格下降。實際上,北京租賃市場的缺口過往就一直存在,而當時的租金價格就是對缺口的反映。再觀察北京缺口的變化:2017年北京市常住人口減少2.3萬人,從需求角度看缺口是縮小的,因此租金并無上升動力;有人提出人口減少是拆除違章建筑所致,即供給縮小導致缺口擴大。對此,我們可以將北京和上海進行比較靜態分析:從供給方看,2017年北京市和上海市拆除違章建筑都在5000萬平方米的水平;從需求方看,上海2017年常住人口減少1.7萬人,比北京下降要少,這也就意味著上海相對缺口更大,但上海的租金漲幅不如北京明顯。所以這一論據并不成立。

每年7月和8月確實是季節性上漲的時點,但今年來看似乎缺乏數據支撐:北京近年來高校畢業生人數在16萬人左右,中等職業學校畢業約3萬人,累計19萬人左右;根據人力資源部的統計,近年來在北京登記求職人數在7萬人左右,考慮統計遺漏,假定在北京求職(包括北京和外地高校畢業)的人占畢業人數的一半,那么這部分需求也僅僅10萬間左右。根據中介機構的測算,北京可租房源在150萬間左右,供給完全能夠滿足需求。

二、一個可能的正確判斷:市場壟斷所致

從上文分析看,在完全競爭條件下運營商很難提高租金價格。唯一解是市場壟斷使得租客沒得選擇,運營商才有提價可能。從住建委約談多家長租公寓的結果來看,它們可以在3個月時間內拿出12萬間房源,頭部企業甚至可以拿出8萬間房源,這多少表明有壟斷跡象。

有三點理由支撐市場壟斷的判斷:第一,對市場支配地位的推定。根據《中國人民共和國反壟斷法》(以下簡稱《反壟斷法》)第十九條第一款的規定,一個經營者在相關市場份額達到二分之一的。從北京住建委的數據看,過往一年頭部中介在存量房交易上的市場份額有數月超過法律規定。盡管租賃市場和存量房買賣市場存在差異,但兩者明顯相關,本質上都可歸為信息行業。第二,對市場支配地位相關因素的考量,《反壟斷法》第十八條第四款其他經營者對該經營者在交易上的依賴。目前散戶房東在生活類平臺發布租賃房源信息幾乎很快被淹沒,或者受到中介不停的電話騷擾,進而不得不轉向依靠中介委托出租。第三,《反壟斷法》第十八條第二款該經營者控制銷售市場或原材料市場的能力。目前許多長租公寓脫胎于房產中介公司,委托租賃房源信息和自持房源信息都在一個平臺,它們會以沒有鑰匙、房東不在等借口屏蔽委托房源的信息,從而形成信息壟斷。許多房東都經歷過委托數月房子租不出去的情況,最后無賴轉讓給長租公寓。基于以上嫌疑,商務部應會同住建部展開反壟斷方面的調查。

此外,對于存量房買賣和租賃市場的壟斷認定應縮小到小區或社區范圍內。因為住宅是典型的異質產品,某一小區的住宅共享相同的區位因素和鄰里因素,只是建筑因素不同;區位和鄰里因素又是租金價格中的貢獻最大的部分,而某一中介完全壟斷一個小區的租賃市場是有很大可能的;當一個小區被壟斷提價后,其他小區通過交通位置和配套環境的對比,也會產生提價連鎖反應。

三、結論和對策建議

(一)長租公寓依然是堅持的發展方向

租售并舉是房地產市場長效機制的重要內容,長租公寓依然是應該堅持的發展方向。

從國外情況來看,日本包租模式(即長租公寓)在租賃市場中的比例高達65%,美國企業、非盈利機構以及REITs在整個租賃市場的份額達到24%,盡管這一比例低于日本,但大都市區的多住戶住房租賃依然是機構提供為主。

長租公寓之所以是發展方向,原因包括三點:第一,有效利用資源,N+1模式將過去難以出租的大戶型利用起來,在一定程度上增加了供給,緩解了缺口,在不產生消防安全的前提下這一模式應給予肯定。第二,裝修改造、家電配備以及人工服務改善了租戶體驗,使得消費升級。第三,規模化、標準化經營不僅增加了租戶體驗,還減少了房東麻煩,從而降低了空置時間,提升了出租率。

(二)管制經濟學在租賃市場的應用

目前許多人反對管制,認為這會導致市場效率低下。注意,這一論斷的前提是完全競爭的市場經濟。西方也有管制經濟學,針對的對象是壟斷,因為壟斷帶來消費者剩余的損失。如果租賃市場存在壟斷,就應該進行管制。

具體管制原則包括三條:第一,關于市場支配地位的范圍認定應限定在小區或社區范圍內,其理由上文已述。第二,采取“補人頭”的補貼政策。“補磚頭”政策有利于增加供給,這一政策在總量缺口的條件下應用適當,當租金上漲來自市場結構導致的失衡時,“補人頭”政策就尤為必要。第三,設定租金上漲限制,考慮到租金是對剩余價值的分割,可參照GDP設定。注意租金漲幅限制應高于GDP增長率,這是為了防止管制可能產生的效率損失。

房地產長效機制的初心是房價穩定,租金管制可以創造更大的租賃需求,甚至購房需求也會被吸引到租賃市場,從而使得高企的房價有所回落。分母房價下降才是租金收益率上升的正解,分子租金上升是租金收益率上升的歪解。

全文
收起

中心專家

CenterExpert

媒體報道

MediasPress

极速飞艇网页计划 20选5下期预测号码 体育比分 重庆时时安卓版 浙江风采网十五选五开奖结果 安徽时时结果查询 11选5守号秘籍 漳州彩票店转让 辽宁十一选五定胆技巧 极速时时彩开奖平台 扑克牌发两张憋十技巧